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                          綠城
                          02869.HK
                          綠城服務股票代碼
                          綠城服務金科麗:先滿足民生需求 再實現商業價值

                          發布時間 : 2022年10月19日

                          來源 : https://news.10jqka.com.cn/20221019/c642355663.shtml

                          綠城服務集團的總部坐落在杭州西溪濕地的北面,步入西溪國際園區,兩邊是中軸對稱的建筑分布和功能分區;來到辦公室內區,通過窗口,目之所及都是郁郁蔥蔥的濕地景觀。

                            在這樣一個充滿“綠城”元素的地點,銀柿財經專訪了綠城物業服務集團黨委書記、綠城服務集團CEO金科麗。這位自2006年就加入綠城物業管理工作的“80后”女總裁,名校畢業后就在物業行業深耕16年,從基層起步到擔綱集團CEO,她以自身親歷,為我們細數了綠城服務和物管行業這十年來的關鍵節點。

                            創新、穩健、獨立,是業界對綠城服務(02869.HK)的印象標簽,在與金科麗的對話中,我們可以感受到,這背后是綠城服務對市場需求的敏銳嗅覺,對品質導向的慎終如始,以及合適的內生外拓邏輯。

                            敏銳的嗅覺:調研報告中的轉型契機

                            國內物業行業發展的幾次更迭中,綠城服務都算得上是“弄潮兒”。

                            在金科麗看來,整個行業和綠城物業的發展都大致經歷了三個階段?!皬钠鸩降?005年左右,應該是基礎物業服務的階段,那個時候綠城服務以扎實的四保服務,以安保、維保、保潔、綠化等等這些基礎性的、扎實的功底在業內開始嶄露頭角?!彼f。

                            2006年之后到2016年港股上市前,綠城的物業管理進入到園區生活服務階段。

                            從基礎服務向生活服務轉型,一個契機是當年的蓋洛普滿意度調查。金科麗回憶道,這次調查由綠城中國(03900.HK)委托,涵蓋了房地產和物業服務的內容。結果顯示,當時還不起眼的房地產售后服務板塊——物業服務一躍成為了影響購房者決策的重要指數,排名還十分靠前。

                            這一結果,觸動了當時綠城物業的管理者,加之已經將基礎物業服務做到了行業優秀水平,綠城物業開始圍繞托育、康養、生活拓展增值服務。

                            正是這一次向“物”與“人”并重的轉變,綠城服務有了擁抱資本市場的綜合價值空間,于2016年7月在香港上市,是全國第四家主板上市企業,引領了此后的物企“上市潮”。

                            “可以說,每一個階段的轉變和開拓,綠城服務都是走在行業前沿的?!苯鹂汽愓f。

                            2014年切入的科技賽道,是綠城服務敏銳嗅覺的又一次穩定發揮?;谥腔劭萍嫉臄祿ㄔO,使綠城服務對內推動了服務效率、管理效率的改善;對外完成了to G、to B、to小B的商業輸出。比如參與到未來社區、老舊小區科技改造及智慧安防等平臺化建設,向房地產企業、小型物業公司提供管理、運營系統的研發、設計和施工,盈利空間廣闊,成為了綠城服務長期發展的重要支撐,也是生活服務轉型落地的破局之道。

                            上市至今,綠城服務做的都是關于整體的數字化轉型。在年報中,綠城服務也明確了,2022年將持續推進數字化建設,通過頂層邏輯設計和日常合規數據的采集,勾勒業主需求,從而把生活服務做真做實、做精做細、做深做透。

                            變與不變:先民生后商業

                            康養、早教、零售、科技,這些熱門概念正越來越頻繁地出現在物企的財報中。

                            綠城服務也在發力上述業務,尤其是備受關注的康養和教育這“一老一少”業務板塊,其商業模式還未完全清晰。如何在這兩個民生意味更重的領域實現盈利?綠城服務并沒有“急功近利”的打算。

                            “一開始不是從生意或者說從商業模式的角度馬上去著手的,而是說如何在基礎服務之上能夠為長者、少兒提供更好的品質服務,以提高客戶的滿意度、忠誠度和推薦指數?!苯鹂汽愓J為,物業服務也好,養老教育也好,總體來說是民生行業?!笆紫纫鉀Q一些民生問題,再來實現企業的價值和盈利?!?/p>

                            因此,綠城服務的業務板塊也分為兩條線,一條線是普惠的,另一條則是市場的,開展業務的模式則是輕重并舉。

                            以養老服務為例,綠城服務通過與社區、街道等政府部門合作,采用輕資產的模式,由社區提供場地、裝修、設施設備,綠城服務則以專業化團隊提供運營?!氨热玺浯涑堑奈磥砩鐓^,還有‘春天里’的模式等居家養老服務?!苯鹂汽惻e例道,專業程度更高的機構養老服務也在探索培育階段,比如與杭州蔣村街道合作的椿齡薈。雖然目前營收不大,但隨著市場打開,未來可以設計多種產品套餐切入市場。

                            教育則稍有不同。綠城服務的奇妙園系列專注高端早教市場,一開始就是商業化運營,自建園所,產品成熟后,再與政府與國企、央企等合作,植入品牌做輕資產運營。

                            “輕資產的模式相對就相對經營效益會更好一些,自己的模式相對重一些,康養和教育兩個賽道中普惠加標桿這兩條線都還在全面摸索,前期投入爬坡會長一些,但這兩塊業務我認為從長遠看一定是有商業模式的?!苯鹂汽愡M一步解釋,逐步爬坡的過程,主要就是單點的和整體的成本測算管控問題。

                            對于這些增值服務賽道,金科麗充滿信心,她告訴銀柿財經,社區零售在今年上半年已經實現盈利,科技、租售業務也在持續盈利,教育、養老板塊還在積極培育中,大約需要一到兩年的培育時間。

                            半年報的數據,也證實了這份信心不是空中樓閣。2022上半年,綠城服務園區服務收入達到13.1億元,占總營收19.2%,且增值服務毛利率普遍高出基礎物管,對應毛利約占總毛利比例達到了21.1%。其中,居家生活服務收入增幅達到19.9%,文化教育的業務收入也在園區服務各項業務中占據中間位置。

                            在金科麗看來,綠城服務的增值服務能夠獲得市場,依靠的是一體化運營能力以及品質服務的初心。以優質的產品獲取優質的客戶,從而獲得最高的滿意度,再來反哺市場的占有率,這是綠城服務發展的基本邏輯。

                            內生外拓:適合的輕資產擴張之路

                            頭部物企的合縱連橫是近兩年的行業主旋律。多數物企也信奉著現階段市占率比利潤更重要的原則,大舉收并購。

                            得益于多年積累下來的優秀市場化能力和支撐運營能力,綠城服務秉持著獨立化拓展的原則?!笆詹①徶饕亲鲭p方能力的互補?!苯鹂汽愔赋?,“綠城服務對待收并購的態度始終是審慎的。未來收并購的方向更多是新業務新賽道的孵化?!?/p>

                            “外不依靠收并購,內不依賴關聯方”是業內對綠城服務擴張路線的形容。

                            眾所周知,雖然綠城服務與綠城集團淵源已久,但后者對其持股占比不到5%,業務關聯度亦遠低于同行開發商所分拆出來的物業上市公司。據金科麗透露,綠城服務目前的在管規模中,來自綠城房產的占比20%左右。而綠城服務物業聯盟的版圖卻在不斷擴張,引入龍湖戰略投資,同時也戰略投資了濱江服務。借股權投資構建護城河,在綠城服務看來更具有整體穩定性。

                            與優質合作方成立聯合營公司、參與市場招投標,則是綠城服務擴張的主要方式。去年以來,綠城服務又頻頻牽手央國企,成立合營公司,闖入城市服務藍海。長三角、珠三角、環渤海,甚至新疆地區都有其重要業務布局。

                            作為最早一批獨立于房地產開發企業的物企,綠城服務經過多年的市場拓展,打造了較強的內生增長能力。今年上半年,綠城服務共新簽合同688個,完成拓展面積6680.2萬平方米;實現年度飽和經營收入21.6億元,新簽營收同比增長率35.0%,面積同比增長46.7%。從業務總量來看,截至2022年6月30日,綠城服務在管項目2443個,面積達3.5億平方米,儲備面積達3.7億平方米,且質地優良,交付可靠,未來發展空間清晰、廣闊。

                            盡管因為疫情波及、房地產市場下行,整個港股物業板塊今年都陷入增收不增利的增長困境,但綠城服務始終看好自身和行業發展前景以及未來上升空間。提及上半年的業績承壓和股價下行,金科麗表示,目前浮動在20倍PE左右(TTM)仍大幅高于行業平均水平,位居行業前列,與中海物業、保利物業等大型國資物企處于同一梯隊,這一定程度上反映了市場對綠城服務模式的認可。

                            正如金科麗所言,物業行業是服務人的行業,一定要實現可持續的運營狀態,懷抱長期主義。這是綠城服務的發展目標,也是物企穿越周期的應有之義。

                          綠城 杭州市文一西路767號西溪國際商務中心B幢

                          綠城 95059-777 綠城 310000
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